নিউইয়র্ক, ৭ অক্টোবর, (প্রজন্ম কথা) – নিউইয়র্ক সিটিতে রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টের নতুন ভাড়া নির্দেশিকা ১ অক্টোবর থেকে কার্যকর হয়েছে। ২০২৬ সালের ১ অক্টোবর থেকে ২০২৭ সালের ৩০ সেপ্টেম্বর পর্যন্ত শুরু বা নবায়ন হওয়া এক বছর ও দুই বছরের রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড লিজে ভাড়া বাড়ানোর হার নির্ধারণ করা হয়েছে শূন্য শতাংশ। অর্থাৎ, এই সময়ের মধ্যে কার্যকর হওয়া উভয় মেয়াদের লিজেই নির্দেশিকা অনুযায়ী ভাড়া বাড়ানো যাবে না।

নিউইয়র্ক সিটি রেন্ট গাইডলাইনস বোর্ড ২৫ জুন ২০২৬ এই হার অনুমোদন করে। এর ফলে রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টে নতুন লিজ শুরু বা পুরোনো লিজ নবায়নের ক্ষেত্রে ২০২৬-২৭ সালের জন্য এক বছর ও দুই বছর উভয় মেয়াদেই ভাড়া বৃদ্ধির হার শূন্য শতাংশ থাকবে।

অর্থাৎ, কোনো ভাড়াটিয়ার বর্তমান বৈধ ভাড়া যদি ২ হাজার ডলার হয় এবং তার নতুন লিজ ১ অক্টোবর ২০২৬ থেকে ৩০ সেপ্টেম্বর ২০২৭-এর মধ্যে কার্যকর হয়, তাহলে রেন্ট গাইডলাইনস বোর্ডের নির্ধারিত হারের ভিত্তিতে ভাড়া বাড়িয়ে ২ হাজার ৬০ ডলার বা অন্য কোনো বেশি অঙ্ক করা যাবে না। এই সময়ের জন্য নির্দেশিকা অনুযায়ী বৃদ্ধি শূন্য শতাংশ।

কারা এই সুবিধা পাবেন

এই নিয়ম সব নিউইয়র্কবাসীর জন্য প্রযোজ্য নয়। এটি রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। বাজারদরের বা অনিয়ন্ত্রিত অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া রেন্ট গাইডলাইনস বোর্ড নির্ধারণ করে না; সেসব ক্ষেত্রে ভাড়া ও লিজের শর্ত সাধারণত বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়ার মধ্যে নির্ধারিত হয়।

কোনো অ্যাপার্টমেন্ট রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড কি না, তা নিশ্চিত করতে ভাড়াটিয়া নিউইয়র্ক স্টেটের ভাড়ার ইতিহাস যাচাই করতে পারেন। এ বিষয়ে সহায়তার জন্য ৩১১ নম্বরে ফোন করে ‘টেন্যান্ট হেল্পলাইন’ চাওয়া যায়। শহরের টেন্যান্ট সহায়তা ইউনিট ভাড়াটিয়ার স্ট্যাবিলাইজেশন স্ট্যাটাস ও অতিরিক্ত ভাড়া নেওয়া হচ্ছে কি না, তা বুঝতে সহায়তা করতে পারে।

যেসব রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড লিজ ১ অক্টোবর ২০২৬-এর আগে কার্যকর হয়েছে, সেগুলোর ক্ষেত্রে নতুন শূন্য শতাংশের নির্দেশিকা প্রযোজ্য হবে না। ২০২৫ সালের ১ অক্টোবর থেকে ২০২৬ সালের ৩০ সেপ্টেম্বর পর্যন্ত শুরু বা নবায়ন হওয়া লিজের ক্ষেত্রে এক বছরের জন্য ৩ শতাংশ এবং দুই বছরের জন্য ৪ দশমিক ৫ শতাংশ ভাড়া বৃদ্ধির অনুমতি ছিল।

তবে ওই লিজের মেয়াদ শেষ হওয়ার পর নতুন লিজ যদি ১ অক্টোবর ২০২৬ বা তার পরে শুরু হয়, তাহলে নতুন লিজের ক্ষেত্রে ২০২৬-২৭ সালের শূন্য শতাংশ নির্দেশিকা প্রযোজ্য হবে।

২০২৬-২৭ সালের নির্দেশিকায় এক বছর ও দুই বছর উভয় মেয়াদের লিজের জন্যই ভাড়া বৃদ্ধির হার শূন্য শতাংশ। ফলে শুধু গাইডলাইনভিত্তিক ভাড়া বৃদ্ধির বিষয়টি বিবেচনা করলে দুই বছরের লিজের দ্বিতীয় বছরেও নির্দেশিকা অনুযায়ী বাড়তি ভাড়া যোগ হবে না। তবে লিজের মেয়াদ বেছে নেওয়ার ক্ষেত্রে ভাড়াটিয়ার ব্যক্তিগত পরিস্থিতি ও চুক্তির অন্যান্য শর্তও বিবেচনা করা প্রয়োজন।

কোনো রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড ভাড়াটিয়া ১ অক্টোবর ২০২৬ বা তার পরে কার্যকর হওয়া লিজে নির্দেশিকার চেয়ে বেশি ভাড়া দেখতে পেলে স্বাক্ষর করার আগে বিষয়টি যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ। নিউইয়র্ক সিটির তথ্য অনুযায়ী, রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টে লিজ নবায়নের ভাড়া বৃদ্ধির আইনি সীমা রেন্ট গাইডলাইনস বোর্ড নির্ধারণ করে। অতিরিক্ত ভাড়া নেওয়া হচ্ছে বলে মনে হলে নিউইয়র্ক স্টেটের হোমস অ্যান্ড কমিউনিটি রিনিউয়ালের কাছে ভাড়া অতিরিক্ত নেওয়ার অভিযোগ করা যায়।

রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড নয় এমন অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে ০ শতাংশের এই নির্দেশিকা প্রযোজ্য নয়। তবে এর অর্থ এই নয় যে বাজারদরের প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্টে বাড়িওয়ালা যেকোনো হারে ভাড়া বাড়াতে পারবেন।

নিউইয়র্কে কার্যকর গুড কজ উচ্ছেদ আইনের আওতায় কিছু বাজারদরের ভাড়াটিয়া বাড়তি সুরক্ষা পেতে পারেন। এই আইনের আওতাভুক্ত বাড়িতে বাড়িওয়ালা নির্দিষ্ট ‘গুড কজ’ ছাড়া ভাড়াটিয়ার লিজ শেষ করতে বা উচ্ছেদ করতে পারেন না। কিছু ক্ষেত্রে অস্বাভাবিকভাবে বেশি ভাড়া বৃদ্ধিও আদালতে চ্যালেঞ্জ করা যেতে পারে।

তবে সব বাজারদরের অ্যাপার্টমেন্ট এই আইনের আওতায় পড়ে না। রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড বা রেন্ট-কন্ট্রোলড অ্যাপার্টমেন্ট, কনডো ও কো-অপসহ বিভিন্ন ধরনের আবাসন এই আইনের বাইরে রয়েছে। ভবনের আকার, নির্মাণের সময়, ভাড়ার পরিমাণ ও মালিকানার কাঠামোর মতো বিষয়ও প্রযোজ্যতা নির্ধারণে ভূমিকা রাখে।

ভাড়া বাড়ানোর পক্ষে বাড়িওয়ালাদের সাধারণ যুক্তির মধ্যে ভবন রক্ষণাবেক্ষণ, মেরামত, কর, বিমা, ঋণ ও পরিচালন ব্যয় বৃদ্ধির বিষয়গুলো থাকে। অন্যদিকে ভাড়াটিয়া সংগঠনগুলো যুক্তি দেয়, ভাড়া বাড়ানো হলেই ভবনের রক্ষণাবেক্ষণ নিশ্চিত হয় না।

ভাড়াটিয়া সংগঠন টেন্যান্ট ব্লকও বাড়িওয়ালাদের পরিচালন আয়, ভবন রক্ষণাবেক্ষণ এবং ভাড়া বৃদ্ধির ন্যায্যতা নিয়ে প্রশ্ন তুলেছে। এসব সংগঠনের বক্তব্যকে তাদের নিজস্ব অবস্থান ও দাবি হিসেবে দেখা উচিত।

নিউইয়র্কে ‘রেন্ট ফ্রিজ’ বলতে সব সময় ২০২৬-২৭ সালের রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড লিজের শূন্য শতাংশ বৃদ্ধিকে বোঝায় না। শহরের আলাদা রেন্ট ফ্রিজ কর্মসূচি রয়েছে, যার মধ্যে প্রবীণ নাগরিকদের জন্য এসসিআরআইই এবং প্রতিবন্ধী ভাড়াটিয়াদের জন্য ডিআরআইই রয়েছে।

এসসিআরআইই কর্মসূচিতে সাধারণভাবে আবেদনকারীর বয়স কমপক্ষে ৬২ বছর, পরিবারের সম্মিলিত আয় ৫০ হাজার ডলার বা তার কম এবং মাসিক আয়ের এক-তৃতীয়াংশের বেশি ভাড়ায় ব্যয় হওয়ার মতো যোগ্যতা রয়েছে। ডিআরআইইর ক্ষেত্রে বয়স কমপক্ষে ১৮ বছর হওয়া, পরিবারের আয় ৫০ হাজার ডলার বা তার কম এবং নির্দিষ্ট প্রতিবন্ধিতা-সংক্রান্ত যোগ্যতা পূরণ করার শর্ত রয়েছে।

অতএব, ১ অক্টোবর ২০২৬ থেকে কার্যকর রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড লিজের শূন্য শতাংশ ভাড়া বৃদ্ধি এবং এসসিআরআইই বা ডিআরআইইর ব্যক্তিগত রেন্ট ফ্রিজ সুবিধা এক বিষয় নয়।

নতুন নির্দেশিকার ক্ষেত্রে রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড ভাড়াটিয়াদের জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, ১ অক্টোবর ২০২৬ থেকে ৩০ সেপ্টেম্বর ২০২৭-এর মধ্যে শুরু বা নবায়ন হওয়া এক বছর ও দুই বছরের লিজে গাইডলাইন অনুযায়ী ভাড়া বাড়বে না। তবে নিজের অ্যাপার্টমেন্ট সত্যিই রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড কি না এবং লিজে উল্লেখ করা ভাড়া আইনসম্মত কি না, তা নিশ্চিত করা ভাড়াটিয়ার জন্য গুরুত্বপূর্ণ।